La convention d'occupation précaire, différente du bail rural
Conclure une convention d’occupation précaire permet d’échapper au statut impératif du fermage. La convention ne confère sur les biens mis à disposition qu’une jouissance provisoire, le propriétaire se réservant le droit de libre révocation. Cela étant, son champ d’application est restreint.
En application de l’article L.411-1 du Code rural, « toute mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter est soumise aux dispositions d’ordre public relatives au statut du fermage et du métayage », et tombe donc sous le coup de la qualification de bail rural. Par exception, l’article L.411-2 du même code autorise la conclusion de conventions d’occupation précaire, qui ne sont donc pas des baux ruraux, dans trois situations particulières : les biens successoraux, les délais de grâce et les conventions tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole, ou dont la destination agricole doit être changée, et plus précisément :
- Pour les biens successoraux, il s’agit de permettre l’exploitation de biens ruraux compris dans une succession dans laquelle les cohéritiers sont en conflit (il faut qu’une instance judiciaire soit en cours ou que le maintien temporaire dans l’indivision résulte d’une décision judiciaire),
- Pour les délais de grâce, il s’agit de permettre au fermier (ou à son conjoint ou son partenaire de Pacs) de rester dans tout ou partie d’un bien loué, alors même que le bail est expiré et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement,
- Enfin, pour les biens en changement de destination, il s’agit de permettre, en signant une convention d’occupation précaire, l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole, ou dont la destination agricole doit être changée (parcelles ayant vocation à être urbanisées par exemple.) Dans ce dernier cas, le changement de destination doit être mentionné expressément dans la convention, sans pour autant être décidé à une date précise.
Écrit indispensable
Dans ces trois hypothèses, la rédaction d’un écrit est indispensable afin de viser la dérogation de l’article L.411-2 du Code rural, de préciser dans l’acte la cause de la précarité, et de détailler également les conditions d’exécution de cette convention d’occupation précaire comme sa durée, le délai de congé, les obligations des parties en cours de convention, l’absence de droit à indemnité d’éviction au terme de la convention… Précisons enfin que cette énumération figurant à l’article L. 411-2 du Code rural est limitative. Le propriétaire ne peut valablement appliquer un caractère précaire à l’occupation du fonds que pour l’un des motifs énuméré ci-dessus. En dehors de ces hypothèses, il n’est pas possible de conclure une convention d’occupation précaire, dérogeant ainsi au statut du fermage et à l’application des règles sur les baux ruraux. Si un tel document est tout de même établi, il est susceptible d’être requalifié en un bail rural ordinaire, d’une durée de 9 ans.
